Одной из популярных сделок на рынке недвижимости в последнее время является ппа помещения нежилого типа. Предметом соглашения являются права на аренду (найм) недвижимости.

При передаче (продаже) прав третьему лицу все права и обязанности переходят к новому арендатору. Соглашение, подтверждающее намерения сторон, составляется на основании существующего договора аренды. Если условие о получении согласия собственника о возможной переуступке прописано в договоре, то получение разрешения является обязательным.

Список арендуемых и продающихся объектов


Адрес
Описание
Цена
г. Москва, ул. Трофимова, д. 9, корп. 2
Город Москва
Метро Автозаводская, Дубровка
Адрес ул. Трофимова, д. 9, корп. 2

Продажа
г. Москва, ул. Трофимова, д. 9, корп. 2
162,5 м2
  • 350 м от МЦК Автозаводская;
  • 640 м от метро Автозаводская;
  • 1,1 км от метро Дубровка;
  • Здание: жилое;
  • Плотный жилой массив;
  • Есть парковочные места;
  • Рядом остановки общественного транспорта.
Подробное описание объекта (8 фото)
10 млн руб. + 20 млн руб. в рассрочку на 60 месяцев Подробнее
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 3А
Город Москва
Метро Южная
Адрес ул. Кировоградская, д. 3А

Продажа
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 3А
110,9 кв.м
  • Площадь: 110,9 кв.м одноэтажное здание;
  • Обустроенная входная группа.
  • Чистое и отапливаемое помещение;
  • Зальная планировка;
  • Возможность размещения вывесок, баннеров;
  • Зона разгрузки;
  • Плотный жилой массив;
  • В пешей доступности от метро Южная;
  • Постоянная проходимость, парковочные места.
Подробное описание объекта (6 фото)
10 млн + 15 млн руб. в рассрочку на 60 месяцев Подробнее
г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 12
Город Москва
Метро Тверская, Пушкинская, Чеховская
Адрес Малый Гнездниковский пер., д. 12

Продажа
г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 12
206 кв.м.
  • Первая линия
  • Удаленность от станции метро Тверская: 260 м.
  • В пешей доступности от станции метро Тверская, метро Пушкинская, метро Чеховская.
  • Все коммуникации имеются.
  • В ближайшем окружении располагаются объекты жилой коммерческой недвижимости.
Подробное описание объекта (5 фото)
13 000 000 рублей ППА + 27 000 000 в рассрочку на 60 месяцев Подробнее
г. Москва, ул. Трофимова, д. 32, корп. 1
Город Москва
Метро Кожуховская
Адрес ул. Трофимова, д. 32, корп. 1

Продажа
г. Москва, ул. Трофимова, д. 32, корп. 1
133,1 м²
  • Площадь: 133,1 м², 1 этаж
  • Чистое и отапливаемое помещение;
  • Кабинетная планировка, можно сделать зальную, все коммуникации имеются;
  • В шаговой доступности от метро Кожуховская.
  • Документы на выкуп поданы.
  • Рассрочка по выкупу на 60 месяцев.
  • Максимальная доступность и проходимость.
  • Большой арендный спрос.
Подробное описание объекта (3 фото)
6 500 000 руб. переуступка прав аренды Подробнее
г. Москва, ул. Маршала Федоренко, д. 7
Город Москва
Метро Ховрино
Адрес ул. Маршала Федоренко, д. 7

Продажа
г. Москва, ул. Маршала Федоренко, д. 7
214,1 м²
  • Площадь: 214,1 м², 1 этаж
  • Отдельная обустроенная входная группа с улицы;
  • Сдано в аренду сетевым магазинам
  • Административное здание;
  • Чистое и отапливаемое помещение;
  • Зальная планировка, все коммуникации имеются;
  • Напротив остановки общественного транспорта;
  • Большой рекламный потенциал;
  • Максимальная доступность и проходимость.
  • Большой арендный спрос.
Подробное описание объекта (3 фото)
22 млн + 22 млн руб. в рассрочку на 60 месяцев Подробнее

Отличительные особенности ППА на помещение

Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне. В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем. Новый участник сделки вносит платежи исключительно владельцу недвижимости. Продажа прав не влечёт за собой изменение условий аренды – сроки действия договора, цели использования, размеры выплат остаются прежними.

Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью. Новая сторона договора найма получает все права и обязанности время пользования муниципальным имуществом. Однако и здесь есть подводные камни: управление имуществом в любой момент может изменить условия договора.

ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

  • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
  • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
  • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
  • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

Так, к основным правам нанимателя относится:

  • передача нежилого помещения в субаренду при наличии предварительного согласия владельца;
  • использование недвижимости, как доли для внесения в уставной капитал;
  • залоговые обязательства;
  • безвозмездное пользование.

Существуют обстоятельства, при которых согласие собственника на переуступку обязательно. Это происходит потому, что переуступка права аренды нежилого помещения влечёт за собой некоторые ограничения на использование нежилого имущества хозяином. И это значительно ограничивает его в правах на данный объект. В чём заключаются возможные трудности? Собственник не может сдавать помещение в субаренду; не имеет права использовать его как обеспечение по кредитам и прочим займам: не сможет заключать сделки с обременением.

Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается. Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт. В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

Требования к договорам ППА

Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ. Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях. По поводу регистрации соглашений и контрактов по сделкам ппа, есть определённые пункты, которые помогут разобраться при выборе срока договора и других правовых аспектов.

Например, контракт, подразумевающий переуступку прав меньше чем на один год, не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Право пользования закрепляется письменным соглашением.

Договор, заключённый на год и более, регистрировать необходимо, иначе он будет признан недействительным. Это означает, лишь то, что каждая сторона безнаказанно может не исполнять свои обязательства.

Документы для договора ППА

Заключение контракта на переуступку права аренды нежилого помещения обычно требуется стандартный набор документов. При этом, необходимо предоставить оригиналы и копии:

  • Действующий договор аренды/найма;
  • Акт передачи помещения;
  • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
  • Акт передачи объекта новому арендатору;
  • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
  • Разрешение владельца имущества на ппа.

Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:

  • личные данные или реквизиты сторон;
  • ИНН для юр.лиц и частных лиц, участников сделки;
  • данные свидетельства о государственной регистрации для организаций;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • предмет сделки по договору о ппа;
  • условия по расторжению сделки;
  • расчёт арендных платежей, суммы, тарифы и графики внесения;
  • дата и подписи.

Обратите внимание: Юридическим лицам, осуществляющим коммерческую деятельность, являющимися участниками ппа недоступны некоторые возможности таких сделок. В частности, Сторона не смогут подарить право аренды. Следовательно, оплата компенсационной части является обязательной.

Налоговые платежи с ППА

Большее количество коммерческой недвижимости принадлежит государству. В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов. В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне. Законом предусмотрено и налогообложение сторон сделки. Арендные платежи по контракту ппа облагаются в соответствии с режимом налогообложения каждой из сторон.

Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов. Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода.

Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.

Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие. Несмотря на то, основные цели таких предприятий не подразумевают извлечение прибыли – но продажа прав найма нежилого имущества облагается налогом и для них.

Насколько выгодна ППА?

ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

Современный ремонт, привлечение инвесторов, раскрутка – всё это поднимает популярность и доходность таких объектов, если срок найма составляет более пяти лет. По прошествии определённого периода, переуступка прав новому участнику становится весьма выгодной сделкой, приносящей хороший доход прежнему нанимателю. Новый арендатор так же выигрывает, приобретая выгодное помещение под ведение бизнеса.

Как проводится оценка ППА?

Переуступка прав аренды помещения производится с определённой выгодой для лица, передающего эти права. В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом.

Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:

  • площадь объекта;
  • расположение;
  • разрешённое использование;
  • расходы на обслуживание;
  • права и обязанности, переходящие по договору;
  • рыночная стоимость основного объекта;
  • планируемые доходы.

Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

Как любой современный бизнес, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве или любом другом городе РФ имеет свои камни преткновения и сложности. Для положительного результата имеет смысл воспользоваться услугами проверенной юридической компании для оформления ппа, на сопровождение в ДГИ , кадастровой службе или в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задайте его нашим специалистам.


Спасибо!

Менеджер свяжется с Вами
в ближайшее время!